Dá sa nehnuteľnosť predať cez internet, alebo radšej zvoliť klasický spôsob predaja?

Dá sa nehnuteľnosť predať cez internet, alebo radšej zvoliť klasický spôsob predaja?

Možno ste už niekedy predávali nehnuteľnosť, alebo hľadáte spôsob akým ju začať predávať. Pre väčšinu ľudí ide o najväčšiu transakciu v živote a zažije ju takmer každý občan Slovenska. Nasledujúce porovnanie tradičných spôsobov predaja s tými novými digitálnymi by malo pomôcť správne sa rozhodnúť.

Digitálna doba prináša nielen komfort, ale aj rýchlosť. Ľudia si stále viac osvojujú tzv. služby na požiadanie (angl. on-demand). Pár klikmi na mobile si už neobjednáva iba donáška večere alebo taxík. Dnes je týmto spôsobom možné zobrať úver alebo investovať peniaze na akciovom trhu.

Takmer všetko sa stáva artiklom na počkanie a nevyhol sa tomu ani realitný trh. Progresívnejší hráči na trhu umožnia záujemcom pozrieť si novú nehnuteľnosť na diaľku cez virtuálnu prehliadku a dohodnúť si obhliadku cez online rezerváciu na vopred voľný termín. V zahraničí, najmä v USA, Anglicku a Austrálii, sa na trhu pred pár rokmi objavili spoločnosti, ktoré klientom ponúkajú okamžitý predaj ich nehnuteľnosti. Ide o úplne nový prístup k obchodovaniu s realitami, ktorý sa pokúša ponúknuť alternatívu ku klasickým spôsobom predaja, ktorým je práve predaj cez sprostredkovateľa – realitného makléra.

Inovatívne prístupy predaja nehnuteľností sľubujú veľa benefitov. Priamo zo svojej obývačky je možné predať nehnuteľnosť, bezpečne, transparentne a bez poplatkov. Je to skutočne tak? Tieto inovácie boli porovnané s klasickými spôsobmi predaja nehnuteľností a tu je výsledok.

Predaj nehnuteľností sa dá rozdeliť do troch základných typov:

 

TYP č. 1:  Predaj nehnuteľnosti bez makléra

predaj nehnutelnosti bez maklera
Zdroj: Kevin Grieve / Unsplash

Nad týmto spôsobom uvažuje takmer každý. Predať nehnuteľnosť na vlastnú päsť. Je to spôsob pri ktorom sa predávajúci musí postarať o všetko. Od zabezpečenia fotografií, popisu, nastavenia ceny, následného očakávania telefonátov, otvárania a zatvárania dverí záujemcom až po vypracovanie zmlúv a chodenia na kataster a vypratanie nehnuteľnosti.

Asi jedinou výhodou predaja nehnuteľnosti bez makléra bude fakt, že cena nehnuteľnosti nebude navýšená o províziu pre realitnú kanceláriu. Budete tak mať šancu predať nehnuteľnosť za viac alebo rýchlejšie, ak cenu znížite.

Predaj bez realitného makléra má aj svoje horšie stránky. V prípade, že inzerát nebude prezentovaný správne, bude nutné si na klienta nejaký čas počkať. Okrem toho sa treba pripraviť na neodbitných maklérov, ktorí budú majiteľa bombardovať telefonátmi a vymýšlať rôzne stratégie, ako by mohli nehnuteľnosť nabrať do svojej ponuky. Tí neprofesionálni skopírujú inzerát a začnú nehnuteľnosť predávať bez vedomia majiteľa a na konci budú chcieť aj tak zaplatiť maklérsku províziu. A to nás posúva k druhému štandardnému spôsobu predaja nehnuteľností.

 

TYP č. 2:  Predaj nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu

predaj nehnutelnosti cez maklera sprostredkovatela

Ak sa predávajúci chce zveriť do rúk odborníka, zvolí si predaj cez realitnú kanceláriu. Všetky úkony vymenované pri prvom spôsobe za neho urobí v lepšom prípade profesionál, na ktorého ste natrafili. Keďže sa o všetko postará, jediné na čo bude musieť majiteľ pristúpiť je podpísanie sprostredkovateľskej zmluvy, v ktorej sa zaväzuje uhradiť dohodnutý poplatok za maklérove služby.

Tie najlepšie realitné kancelárie sa s majiteľom snažia uzavrieť exkluzívnu zmluvu. V tomto prípade by mal predávajúci nechať predaj len na túto spoločnosť a neponúkať nehnuteľnosť cez iných sprostredkovateľov. V opačnom prípade sa inzerát s nehnuteľnosťou objaví na realitných portáloch viackrát, z čoho budú klienti zmätení a je dosť možné, že stratia záujem. Ak sa tá istá nehnuteľnosť inzeruje cez viacero realitných maklérov, vzbudzuje to dojem, že na nej niečo nesedí a je problém ju predať. Úplne stačí, ak majiteľ nehnuteľnosti spolupracuje len s jedným maklérom, ktorý uverejní ponuku na všetkých relevantných portáloch.

Ak príde rozhodnutie na spoluprácu s maklérom, zostáva ešte druhé rozhodnutie. A to ktorú realitnú kanceláriu si vybrať. Na trhu je ich veľké množstvo.

Medzi základné odporúčanie patrí preverenie referencií od bývalých klientov. Tie sa dajú nájsť napríklad na stránkach Google, keď kanceláriu vyhľadáte, alebo na Facebookovej stránke spoločnosti. Pokiaľ tieto spoločnosti takéto stránky nemajú, je potrebné zvážiť ich výber.
Druhým krokom je ohodnotenie kvality inzerátov na realitných portáloch. Každý z realitných portálov obsahuje zoznam realitných kancelárií a všetky ich aktuálne inzeráty.
Do tretice je dôležité si overiť, či je realitná kancelária členom NARKS alebo Realitnej Únie SR. To sú organizácie, ktoré dôkladne skúmajú všetkých svojich členov.
Posledná rada je zvážiť prvý dojem zo samotného makléra. Ak neodpovedá promptne na emailovú komunikáciu alebo na telefonát, je dosť pravdepodobné, že to počas predaja nebude iné. Realitný maklér musí v prvom rade hájiť záujmy klienta

Medzi nevýhody spolupráce s profesionálnym realitným maklérom patrí najmä výška maklérskej provízie, ktorá sa zvykne pohybovať medzi 2 až 3 percentami z ceny nehnuteľnosti. Netreba tiež zabudnúť na vyjednávanie s kupujúcim, kedy môže prísť k ďalšiemu poklesu ceny a majiteľ tak predajom získa menej peňazí.

Ďalšou nevýhodou je, že ak v nehnuteľnosti majiteľ býva, tak musí absolvovať množstvo obhliadok, pri ktorých do bytu vstupujú neznámi ľudia a majiteľ sa musí prispôsobovať ich a maklérovým časovým požiadavkám.

Navyše neexistuje garancia, kedy a či vôbec sa nehnuteľnosť predá. Predaj závisí od momentálneho dopytu, nastavení ceny nehnuteľnosti a marketingu, ktorý realitný maklér zvolí. Nie je nezvyčajné, ak predaj trvá mesiace. To je problém najmä vtedy, ak majiteľ potrebuje peniaze z predaja bytu na kúpu ďalšieho, alebo jednoducho potrebuje premeniť nehnuteľnosť na finančnú hotovosť čo najrýchlejšie.

Tieto problémy takmer úplne eliminuje najnovší spôsob predaja.

 

TYP č. 3:  Predaj nehnuteľnosti online

Rýchly predaj nehnuteľnosti online

V zahraničí sa spoločnostiam, ktoré kupujú nehnuteľnosti online, hovorí iBuyer. Toto pomenovanie by sa to dalo preložiť ako internetový nákupca nehnuteľností.

iBuyer je spoločnosť, ktorá disponuje veľkým finančným kapitálom a môže si dovoliť nakupovať nehnuteľnosti za hotovosť vo veľkom počte. Zároveň takáto spoločnosť disponuje know-how o reálnych trhových cenách, ktoré sú najmä na Slovensku problémom, keďže realitný trh nie je regulovaný natoľko, aby boli k dispozícii prehľadné trhové štatistiky.

Cieľom iBuyera je nákup nehnuteľností výhodne priamo od majiteľov, rekonštrukcia nehnuteľnosti a následný ďalší predaj koncovým zákazníkom – budúcim obyvateľom bytu alebo domu. Rozdiel medzi nákupnou a predajnou cenou tvorí hrubý profit pre spoločnosť. Z tohto rozdielu sa zvyčajne uhrádzajú všetky ďalšie náklady, s ktorými iBuyer musí počítať. Ide najmä o právne poplatky, administratívne poplatky ako napríklad poplatky na katastri, poplatky spojené s rekonštrukciou a pod. Okrem toho do hry vstupujú aj iné faktory, ktoré zvyčajne majitelia nevidia. Ide o menej kontrolovateľné a predvídateľné faktory, ako prepad cien alebo skryté závady budov.

Predaj nehnuteľnosti online ponúka majiteľom viacero výhod, na ktoré ľudia nie sú zvyknutí. iBuyer ponúka nevídanú rýchlosť, keďže od odoslania požiadavky po prijatie peňazí na účet prejde rádovo len pár dní. To vám umožní urobiť ďalšie kroky vo vašom živote. Najčastejšie je to presťahovanie sa inej nehnuteľnosti alebo rozdelenie dedičstva medzi rodinných príslušníkov.

Druhou veľmi významnou výhodou je istota, ktorú vám takýto obchod prináša. iBuyer klientom po odoslaní požiadavky pripraví cenovú ponuku. Záujemca sa môžete spoľahnúť na to, že táto ponuka platí. To je v kontraste so štandardnými predajnými metódami, kedy sa často stávajú prípady, že záujemcovia nedostanú hypotéku v takej výške, akú potrebovali a celý obchod sa nakoniec nezrealizuje.

Ďalším významným faktorom je flexibilita. Väčšina iBuyerov majiteľom ponúka možnosť sami si určiť, kedy príde k predaju a k odovzdaniu bytu. Predať nehnuteľnosť môže majiteľ dnes, dostať za nehnuteľnosť peniaze, ale presťahovať sa až o niekoľko mesiacov. Tento čas mnohí klienti využijú na kúpu druhej nehnuteľnosti, do ktorej sa presťahujú.

Na západe vzniklo za posledné roky množstvo startupov so stámiliónovými valuáciami, ktoré rozbehli tento spôsob obchodovania s realitami naplno. Príkladom je napríklad Opendoor.com, ktorý operujú už v desiatke štátov USA.

Na Slovensku zatiaľ pôsobí len jedna inštitucionalizovaná spoločnosť, ktorá sa zameriava na priamu online kúpu nehnuteľností od majiteľov. REINS.sk podniká na na trhu už 5 rokov a vyprofiloval sa na veľmi konkurencieschopnú investičnú spoločnosť v segmente nehnuteľností. Je dobré vidieť, že aj na Slovensku vznikajú spoločnosti s novým biznisovým myslení, ktoré narúšajú status quo zaužívaným praktikám.

 


Záver

Každý spôsob predaja nehnuteľnosti má samozrejme svoje výhody aj nevýhody.

Za najnáročnejší je možno považovať predaj na vlastnú päsť. Zo skúseností mnohých majiteľov je značné, že tento spôsob najmä vo veľkých mestách nefunguje a je časovo veľmi náročný. A tým sa do značnej miery vytráca finančná výhoda tohto typu predaja. Ak má majiteľ čas, chuť a pevné nervy, môže tento typ predaja skúsiť. Pripraviť sa ale treba na množstvo práce v oblasti práva a byrokracie.

Predaj cez realitného makléra je lepším spôsobom, ako nehnuteľnosť predať. Ak si človek dá záležať na výbere realitnej kancelárie a na výbere konkrétneho makléra, tak určite neoľutuje. Pripraviť sa však musí na náročné obhliadky, veľa telefonátov, emailov, vyjednávanie s maklérom o provízii a vyjednávanie s kupujúcimi o finálnej cene.

Ak chce majiteľ predať nehnuteľnosť rýchlo a jednoducho, určite by mal zvážiť predaj cez online nákupcu. Napríklad na webstránke REINS.sk stačí, keď sa vyplní krátky formulár, spoločnosť záujemcovi vypracuje cenovú ponuku a potom je už len na jeho zvážení, či ponuku príjme. Ak áno, ušetrí si tak desiatky až stvoky hodín práce, stresu a rôznych ďalších problémov. Nie každý si takýto predaj môže dovoliť, ale rozhodne ide o výhodný spôsob predaje pre ľudí, ktorých tlačí čas, alebo si chcú dobriať pokoj a pohodlie.

Súvisiace články

Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Súčasný stavebný boom a markantný nárast cien nehnuteľností v niektorých lokalitách a...

Čítať viac