Ako prebieha dedenie nehnuteľnosti a jej následný predaj (Rozhovor)

Ako prebieha dedenie nehnuteľnosti a jej následný predaj (Rozhovor)

Dedenie majetku je bežná vec, s ktorou sa stretne takmer každý z nás. Nie všetci ale vieme, čo také dedenie obnáša.

Kedy a ako prebieha dedenie? Ako sa predáva zdedený majetok a aké dane na dediča čakajú?

Pre lepšie pochopenie týchto súvislostí sme požiadali o rozhovor advokáta Mgr. Miroslava Krištofa, ktorý má dlhoročné skúsenosti s dedičskými konaniami.

 

Ako môže človek na Slovensku nadobudnúť majetok dedením?

Majetok môžete nadobudnúť 2 spôsobmi:

Prvým spôsobom je závet zosnulej osoby, ktorá v ňom ustanoví dedičov, prípadne určí ich podiely alebo veci a práva, ktoré im majú pripadnúť. Závet je zvyčajne spísaný a uložený u notára.

Druhým a z mojich skúseností častejším spôsobom je nadobudnutie majetku zo zákona. Zákon upravuje dedenie v 4 dedičských skupinách. Uprednostňovaná je prvá skupina, v ktorej dedia deti a manžel/manželka zosnulého.

Ako vyzerá štandardný proces dedenia nehnuteľnosti, je komplikovaný?

Dedičské konanie vedie súdom poverený notár.

V rámci dedičského konania notár zisťuje, či poručiteľ nezanechal závet, ďalej zisťuje okruh dedičov a samozrejme aj to, aký majetok (aktíva) a dlhy (pasíva) poručiteľ zanechal.

Počas dedičského konania je možná dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a jeho následné rozdelenie. Dedičia môžu dedičstvo aj odmietnuť, deje sa tak hlavne v prípade, ak ide o dedenie dlhu.

V súvislosti s dedením nehnuteľnosti vás notár požiada o predloženie odhadu ocenenia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dedenia. Ocenenie nehnuteľnosti si môžete vyhotoviť vy sami (odporúčam) alebo notár.

Na konci dedičského konania notár vydá uznesenie, ktorým dôjde k potvrdeniu, že dedičia nadobúdajú dedičstvo podľa svojich dedičských podielov.

Proti tomuto uzneseniu sa môžu dedičia odvolať. Ak ani jeden z dedičov v zákonnej lehote 15 dní nepodá odvolanie, uznesenie o dedičstve nadobudne právoplatnosť. Dedičia sa môžu odvolania aj vzdať, tým pádom nemusia čakať 15 dní a dedičské uznesenie nadobudne právoplatnosť.

Znamená to, že na konci dedičského konania je už nehnuteľnosť prepísaná na dedičov?

Po skončení dedičského konania na rad prichádza ešte prepis zdedenej nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností.

Uznesenie notára, ktoré potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedičmi sa spolu s dedičským spisom zašle na súd, ktorý následne požiada kataster o zmenu vlastníctva nehnuteľnosti.

Vybavovanie týchto vecí prostredníctvom súdu je často zdĺhavé. Možnosťou je podať návrh na zmenu vlastníctva na katastri aj osobne, dedičom stačí doložiť k návrhu uznesenie o dedičstve.

Vráťme sa k zisťovaniu ceny nehnuteľnosti. Čo znamená, že si môže dedič oceniť nehnuteľnosť sám a prečo je to lepšia alternatíva oproti notárovi?

V dedičskom konaní určuje notár všeobecnú hodnotu majetku, ktorá zároveň slúži aj na výpočet odmeny notára. Notár môže určiť hodnotu majetku vlastným odhadom, prípadne môže za týmto účelom požiadať znalca o vyhotovenie znaleckého posudku na majetok. Pri určení vyššej hodnoty nehnuteľnosti notárom oproti trhovej hodnote sa jednak zvýši odmena notára spojená s konaním o dedičstve a jednak môžu mať dedičia pri neskoršom predaji zdedenej nehnuteľnosti problém predať ju za hodnotu určenú notárom. Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti môžu notárovi preukázať aj dedičia. Správne ocenenie nehnuteľnosti je preto pre dedičov veľmi dôležité.

Kedy a ako môže dedič alebo dedičia predať zdedenú nehnuteľnosť?

Ak už bolo dedičské konanie právoplatne skončené, predaj zdedenej nehnuteľnosti sa od štandardného predaja nehnuteľnosti nelíši.

Predaj začína hľadaním kupujúceho. V prípade, ak záujemcu o kúpu už máte, prichádza na rad spísanie kúpnej zmluvy.

V kúpnej zmluve bude ako predávajúci uvedený právoplatný dedič nehnuteľnosti. V prípade, ak nehnuteľnosť zdedí viac dedičov (napr. súrodenci), budú predávajúcimi všetci dedičia.

Pred predajom nehnuteľnosti by sa mali dedičia dohodnúť o predajnej cene nehnuteľnosti, termíne predaja a ďalších dôležitých veciach.

Nesmie chýbať dohoda medzi vlastníkom (predávajúcim) a kupujúcim. Je potrebné si dohodnúť všetky detaily kúpnej zmluvy, aby obe strany boli spokojné.

Kúpnu zmluvu vám môže vyhotoviť advokát, notár, prípadne iná osoba s právnickým vzdelaním.

Po schválení znenia kúpnej zmluvy oboma stranami (predávajúcim aj kupujúcim), môžu zmluvné strany pristúpiť k jej podpisu. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť osvedčený (notárom alebo na matrike).

V záujme zabezpečenia väčšej právnej istoty kupujúceho odporúčam kupujúcemu zložiť kúpnu cenu do notárskej úschovy, prípadne vinkulovať v banke.

Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné jej podanie na katastri nehnuteľností.

Posledným krokom je už len čakanie na prepis vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho a následné fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.

A čo daňové povinnosti, akú daň je v prípade dedenia alebo predaja zdedenej nehnuteľnosti zaplatiť?

Daň z dedičstva bola k 01.01.2004 zrušená.

Ak sa rozhodnete predať zdedenú nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá aspoň pred 5 rokmi, tento príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený. Pozor však na to, či ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v priamom rade (napr. rodičia, starí rodičia, deti, vnuci) alebo v nepriamom rade (napr. sestra, brat, teta, ujo). Ak by ste ako dedič nadobudli nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade, lehota 5 rokov sa vám začína počítať odo dňa nadobudnutia dedičstva.

Príklad 1: Zdedíte byt po rodičoch, ktorí ho vlastnili 6 rokov a vy ho následne hneď predáte. Znamená to, že vám nevznikla povinnosť platiť daň z príjmu z predaja tohto bytu.

Príklad 2: V roku 2019 zdedíte pozemok po bratovi, ktorý ho nadobudol v roku 2010 a rozhodnete sa ho predať v roku 2020, v takomto prípade príjem z predaja pozemku nie je od dane oslobodený.

Čo v prípade, ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je od dane oslobodený?

V takom prípade je daňovník (predávajúci) povinný zaplatiť z tohto príjmu daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti.

To znamená, že z dedenia daň dedič neplatí, ale ak nehnuteľnosť predá a tá nebola vo vlastníctve poručiteľa, prípadne dediča (pri nepriamom dedení) dlhšie ako 5 rokov, tak dedič bude musieť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Presne tak. Ak by teda poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť pred smrťou menej ako 5 rokov, odporúčam dedičom, aby s predajom počkali, v opačnom prípade im vznikne daňová povinnosť.

 


 

Dedenie nehnutelnosti advokat dedicske konanie

Mgr. Miroslav Krištof
Corporate Counsel @REINS