Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Súčasný stavebný boom a markantný nárast cien nehnuteľností v niektorých lokalitách a mestách v SR podnecuje mnohých drobných investorov k tomu, aby si ako investíciu do budúcnosti, poistku na dôchodok zaobstarali byt, resp. rodinný dom.

Popri tom existuje veľa faktorov ovplyvňujúcich výnosnosť takejto investície, a tým aj efektivitu vynaložených zdrojov, ktorým treba venovať pozornosť.

Naviac, drobný investor musí pri obhospodarovaní, prevádzke nehnuteľnosti vynaložiť počas doby investovania (vlastníctva nehnuteľnosti) nemalú dávku času a vlastného úsilia.

Lokalita, lokalita a lokalita

Nie je jednoduché zadefinovať univerzálne podmienky a pravidlá, ktoré bezpečne vedú k zhodnoteniu takejto investície. Najpodstatnejším kritériom z nich je poloha. Poloha v rámci štátu, regiónu, v rámci mesta, resp. v konkrétnej štvrti. Faktor polohy v sebe skrýva potenciál pre budúce zhodnotenie prejavujúci sa výškou nájomného počas doby trvania investície a ziskom rovnajúcim sa rozdielu predajnej a kúpnej ceny, ktorý je oddiskontovaný mierou inflácie a počtom rokov vlastníctva pri ukončení investície.

V praxi to znamená, či zisk z predaja je dostatočne vysoký a uspokojivý aj pri zohľadnení počtu rokov a nárastu všeobecnej cenovej hladiny. A práve preto najvážnejšie riziko pre investora je ukryté v správnom výbere lokality.

Potenciál do budúcnosti

Čaro takejto investície spočíva v odhade, ktorá oblasť je v súčasnosti v porovnaní s inými relatívne lacnejšia, ale má v horizonte niekoľkých rokov vyšší rastový potenciál ako ostatné.

Potenciál na zhodnotenie sa skrýva v atraktivite danej lokality v budúcnosti. Tá môže byť ovplyvnená napr. novou výstavbou v blízkosti, novými možnosťami zamestnania, lepšou občianskou vybavenosťou, dobrou infraštruktúrou, možnosťami oddychu, kultúry, aktívneho športovania a zábavy… Od momentálneho dopytu po nehnuteľnostiach v danej lokalite sa odvíja vstupný náklad – výška investície. Čím lepšia poloha, čím žiadanejšia lokalita v súčasnosti, tým vyššia vstupná investícia vo forme kúpnej ceny.

Očakávané náklady

Výšku výnosu z investície počas prenájmu iným subjektom, a od toho sa odvíjajúce celkové zhodnotenie, ovplyvňuje suma nákladov spojených s údržbou, správou nehnuteľnosti, náklady na obnovovacie investície, ktoré sú vynútené amortizáciou – fyzickým opotrebením nehnuteľnosti.

V praxi to znamená, že ak je potrebné napr. renovovať fasádu, zatepliť, opraviť strechu, zrekonštruovať výťahy resp. spoločné priestory, tento nárast výdavkov spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti nie je možné v plnej výške preniesť do zvýšeného nájomného. Tým klesá čistý mesačný príjem z nájmu, čo sa odzrkadlí v nižšom ročnom zhodnotení investovanej sumy – kúpnej ceny.

Rovnako prílišná fluktuácia nájomníkov, existencia „prázdnych mesiacov“, poplatky pre realitné kancelárie za sprostredkovanie nájmu, to všetko tvorí náklady, ktoré znižujú výnosnosť investície.

investovanie kupa predaj nehnutelnosti
Zdroj: pixabay.com

Riziko externých faktorov

Zároveň existujú riziká externých faktorov, ktoré nevieme regulovať, no vplývajú na zhodnocovanie. Možno sem zaradiť pohyb úrokovej miery – rast úrokových sadzieb relatívne znehodnocuje výnos z nehnuteľnosti, lebo v komerčných bankách rastú úrokové sadzby z vkladov a ich percentuálny ročný výnos sa približuje ročnej miere zhodnotenia investície do nehnuteľnosti.

V dôsledku ďalších faktorov ako pokles dopytu po prenájmoch vďaka zvýšenej výstavbe novostavieb, a tým zvýšeného množstva iných voľných nehnuteľností, alebo pokles dopytu po nehnuteľnostiach v súvislosti s makroekonomickým vývojom a recesiou hospodárstva, treba rátať s možnými nižšími čistými výnosmi.

Investovanie do nehnuteľností teda nie je také jednoduché, ako sa na prvý pohľad zdá. Neistota spočíva nie v tom, či je možné zhodnotiť peňažné prostriedky ale koľko. Malo by ísť predovšetkým o dlhodobé ukladanie finančných prostriedkov, vtedy je efektivita takéhoto podnikania najvyššia.

Spolupráca s REINS

Spoločnosť REINS sa venuje investovaniu a zhodnocovaniu nehnuteľností už niekoľko rokov. Okrem investičného poradenstva však ponúka svojim partnerom aj výkup ich nehnuteľnosti bez čakania, on-line, čím ponúka investorom časovú výhodu peňazí. Hotovosť a možnosť investície dnes má za istých podmienok vyššiu hodnotu ako očakávaný peňažný tok v budúcnosti.

Odborne vzdelaní a vyškolení pracovníci REINS profesionálne konzultujú možné prínosy a riziká takéhoto investovania so svojimi klientami. Každý klient má svoje špecifické potreby a predstavy ( očakávania) a väčšinou obmedzenú výšku finančnej hotovosti, a preto je potrebné pripraviť individuálny plán prispôsobený investičnému profilu klienta a vopred ho oboznámiť s možnými rizikami, aby sa predišlo sklamaniam. Investícia do nehnuteľnosti je investícia v dlhodobom horizonte a právom si zasluhuje náležitú pozornosť.

O autorovi:
Ing. Miroslav Tučník, PhD.
Investment manager REINS

Súvisiace články

Dá sa nehnuteľnosť predať cez internet, alebo radšej zvoliť klasický spôsob predaja?

Možno ste už niekedy predávali nehnuteľnosť, alebo hľadáte spôsob akým ju začať...

Čítať viac